【大纪元2025年09月08日讯】（John Boitnott撰文／大纪元记者谢漫雪编译）以房养房（House hacking）是一种能让你免付房租、同时通过房地产累积财富的策略。概念非常简单：购买一栋双拼屋或小型多户住宅，自住其中一个单位，将其它单位出租。
租金收入就可覆盖你的房贷和相关其它各项支出。你不仅能免除住房成本，同时还能累积资产净值并享受税务优惠。这种策略通常只需要少量首付款，且不需要任何房地产经验。
在最理想的情况下，以房养房能将你的住宅变成一项投资——不但让你有地方住，同时还能让你获得收益。
什么是以房养房？
以房养房是指购买一处房产，其中一部分自己居住，并将剩余部分出租。这样你同时成为屋主与房东。来自租客的租金收入可以减少甚至完全抵消你的住房开支。
这种策略之所以可行，是因为你可以申请“自住型房贷”（owner-occupied financing）。这类贷款通常比投资性房产贷款要求的首付款更低，利率也更优惠。通过这种方式，你不仅能解决自己的住房需求，同时也能享受到房地产投资的好处。
适合以房养房的房产类型
有几种类型的房产非常适合以房养房：
• 双拼屋（Duplex）；
• 三户式住宅（Triplex）与四户式住宅（Fourplex）；
• 带有地下室的独栋住宅。
对于新手而言，双拼屋往往是最受欢迎的选择。这种方式能让房东把自己的居住空间与出租部分分开，虽然彼此相邻，但仍保有一定的独立性。三户式与四户式住宅则能带来更多租金收入，但需要投入更高的首付款。
至于独栋住宅（houses），许多投资者会选择将一些房间租去出。这种方式在房价昂贵的地区相对可行，因为那里的多户型房产通常价格过高，不容易以这种策略购买。
与传统投资的不同之处
一般的房地产投资需要大量现金储备以及单独的融资渠道。而以房养房则利用自住房贷款进行操作。你住在自己投资的房产中，不仅使物业管理更便捷，还能通过房产所有权来积累财富。
入门指南：物色你的首个物业并融资
以房养房策略的成功，始于找到合适的房产，并获取有利的贷款条件。
房源筛选与选地段要诀
在选择房产时，应优先考虑租赁需求强劲的社区。大学城、医院周边，以及就业市场不断增长的地区都是不错的地方，因为这些地方能吸引较稳定的租客。建议在不同时间段实地走访你感兴趣的社区，以评估噪音程度与治安状况。
房屋状况比外观完美更为重要。一些较小的外观问题反而能成为你议价的筹码。但应避免购买存在重大结构性问题，或需立即更换昂贵设备（如水电、暖通系统）的房产。
在出价前，务必查询当地的规划与分区法规。有些地区对出租房有限制，或要求将物业作为多户住宅出租须申请特别许可。你的房地产中介应熟悉这些当地的租赁规定，并能为你详细说明。
为“以房养房”筹资
自住型贷款对于以房养房的投资者来说条件相当优惠。联邦住房管理局（FHA）贷款仅需3.5%的首付款，且允许购买最多含四个单位的房产。退伍军人人事部（VA）贷款为符合资格的退伍军人提供零首付的选项，但在大多数地区仅限于购买双拼房（duplex）。
传统贷款要求单户住宅至少首付5%，多户型房产则需10%的首付。虽然比政府担保贷款成本略高，但在灵活性上更具优势。
在开始看房前，务必先获得贷款预审（pre-approvel Letter）。贷方会核实你的收入、债务以及信用评分，并通常会将预计租金收入的75%计入你的可承担收入中。
建议多比较几家贷款机构，以找到合理的利率与条件。有时候信用合作社提供的方案会比大型银行更优惠，而线上贷款平台则可能提供更具竞争力的利率与更快的审批速度。
同时，考虑与有处理投资型房产经验的贷款专员合作。他们熟悉租金收入的计算方式，能让你的贷款审批流程更顺利。
财务数字解析：现金流分析
精明的房产投资者会在购买前仔细分析每一笔交易，以避免造成每月耗尽银行账户存款的重大失误。数字才是真正能揭示一处房产是能改善、还是会破坏你财务状况的关键。精准的财务计算是成功投资者与每月亏损者之间的分水岭。
关键指标与租金收入
“1%法则”是一个快速筛选工具。月租金应至少等于购买价格的1%。例如，一栋20万美元的房产，月租需达到2,000美元才能通过这项测试。
在目标地区，通过Zillow、Craigslist，以及当地的物业管理公司研究可比的房租价格。致电房东以确认实际租金，因为线上估算往往不准确。
市场租金决定了你的最大潜在收入。保守型投资人通常在计算时仅使用市场租金的85%，以预留空置期和租金优惠的空间。
预估你的开支
每月要支出的不仅仅是房贷。房产税、保险与维护都会增加相当可观的成本。建议每年预留相当于房产价值1%的金额，用于维修与保养。
也要考虑租客搬出与新租客入住之间的空置期。大多数市场每年都有5%到10%的空置率。如果你所在区域的租客流动率较高，可能需要准备更充分的空置金。
如果聘请专业的物业管理公司，费用通常为租金收入的8%到12%。自行管理虽然能省下这笔开销，但需要投入时间与精力。
当租金收入刚好覆盖所有支出时，你就“打平”了。若租金超过每月成本，则会产生正现金流。大多数房屋投资人一开始会选择打平的投资，通过租客支付房贷，自己则能免费居住。
管理与客同住型投资
与房客比邻而居，会带来传统房东不会遇到的独特挑战。你需要设立清楚的界线与专业的管理制度，才能既保障投资，又能保持生活的安宁。
筛选房客
当你与房客背墙而居或同用一个庭院时，筛选房客就尤为重要。请对每位申请人进行信用核查、核实工作情况，并联系前任房东查询。不良房客不只会影响你的月收入，还可能直接干扰你的日常生活。
关键在于相信你对人的直觉。事先与潜在房客见面，询问他们的生活方式、工作时间，或搬迁原因。
以下情况可能是警讯，在筛选时要格外谨慎：
• 最近频繁搬家，却无法清楚解释理由；
• 难以提供前任房东的联络方式；
• 对收入或工作情况的回答闪烁其词；
• 过多抱怨前房东或邻居。
设立界线与处理维修事宜
针对共用空间（如车道、庭院与储藏区）订立明确的规则，并将这些约定写进租约。房客应清楚知道哪些区域是私人空间，哪些可以使用。
一位好的房东，即使与房客近距离同住，也能以专业的方式处理维修请求。建立一个反馈问题的系统，让房客通过简讯或电子邮件联系，而不是直接敲你的门。这样既能保护你的私人时间，也有助于维持良好关系。
务必说明你能多快回应请求。紧急维修通常需要立即处理，但非紧急问题可以等到正常工作时间或预定的维修日再解决。
详细记录所有维修事项和与房客沟通的内容，因为这些文件不仅能在法律上保护你，也有助于年底报税时核算房产支出。即使你与租客同住，专业的文本记录依然十分重要。
税收优惠与财务优势
“以房养房”能带来传统自住房屋业主无法享受的显著税收优惠。美国国税局（IRS）将你出租的部分视为商业用途，这使你能享有一系列扣除项目，从而降低应税收入。这些优惠会随着时间累积，帮助你建立可观的财富。
主要税务扣除项目
折旧扣除：折旧允许你将出租房产的成本作为业务支出抵扣，即使房地产通常随时间升值。IRS把房屋视作会随时间损耗的设备，允许你在27.5年内逐年扣除部分价值。例如，一栋价值30万美元的双拼屋，每年可能带来约5,000美元的折旧扣除，从而降低你的应税租金收入。
营运支出扣除：出租单元的运营成本可抵扣税款。包括房产税、保险、维修与保养支出，这些都能降低你的应税收入。甚至部分水电费与房屋翻新支出，也可能具备扣除资格。
行销与管理支出：寻找租客的广告费用、房东使用的物业管理软件，以及房东培训课程支出，都属于可抵扣的业务支出。请务必保留所有与出租相关的收据。
通过房产净值积累财富
你的房客每个月帮你偿还部分房贷本金。这种“被迫储蓄”能够在不影响现金流的情况下，逐步累积房产净值。一笔典型的房贷还款中，可能包含每月400美元的本金偿还。这笔钱虽然不是现金收入，却是你资产的一部分。
房产升值会为你带来额外的财富增值。从历史数据来看，房地产的年均升值幅度约为3%至5%。而你的房客通过租金支付，实质上为这种升值提供了资金支持。
将“以房养房”与传统自住房比较：一般业主需独自承担全部房贷、税金与维护支出；而“以房养房”的业主则能依靠租金收入分担成本，并享受业务性的税务扣除。
扩展规模与退出策略
“以房养房”不必是一种长期居住模式，可以作为迈向更大规模房地产投资组合的跳板。许多投资者最终会搬离原住所，将该物业转为全部出租，同时利用累积的经验与净值去购买新房产。建议你从一开始就规划好退出策略，以便最大化财富。
转为纯租赁物业
搬离后，你的“以房养房”将转变为传统的出租投资。此时你可以按照市场价出租原本的自住房，月租收入通常能翻倍。这一转型通常在业主自住满一至两年之后，以满足贷款条件。
全面转为出租物业后，需调整你的融资与税务安排。此物业将失去自住房贷款的优惠条件，但可享有完整的出租物业税收优惠。你可以对整栋房屋进行折旧，并抵扣所有运营支出。
在出租时，应像推广其它房源一样，使用专业照片与合理定价来快速吸引优秀的租客。如果你搬到较远地区或已有多套物业，也可以考虑聘请专业的物业管理公司。
利用净值实现增长
将你累积的房产净值用作下一次“以房养房”的首付款。通过套现再融资（cash-out refinancing）或房屋净值信贷额度（HELOC），就可以获取所需资金。许多投资者每隔几年就重复这个流程，从而逐步建立庞大的房地产投资组合。
BRRRR策略——即买入（buy） 、整修（rehab）、出租（rent）、再融资 （refinance）、循环操作（repeat），与“以房养房”的模式十分契合。每一轮循环都能为你带来创造现金流的物业，并为下一次购买提供资本。
当你进行后续购买时，可以考虑使用传统贷款，因为你已不再符合自住房贷款的资格。虽然投资型房贷通常需要更高的首付，会放慢增长速度，但这类贷款仍然可以获取。
记得跟踪整个投资组合的表现。在建构投资组合期间，早期“以房养房”产生的正现金流，可以用来支撑新购房产在初期可能出现的负现金流，帮助你持续扩大投资版图。
常见陷阱及避险策略
新手“以房养房”投资者常常会犯下代价高昂的错误，把原本能盈利的投资变成每月的资金黑洞。借鉴他人的失误经验，能帮你省下数千美元，避免过早退出房地产投资。
• 低估支出——新手往往忽视空置期、紧急维修以及季节性保养成本。建议保守编列预算，并准备相当于六个月支出的现金储备。
• 过度杠杆化财务——在购买第一套房产时，避免将负债收入比推到极限。要为未来的扩张和突发的财务挑战留有余地。
• 忽略成本上涨——房产税和保险费会随时间上升，进行长期现金流预测时，务必计入年度增幅。
• 仓促挑选租客——即便面临空置压力，也要坚持既定的筛选标准。优质租客能通过降低换租率和维修成本，为你带来更高回报。
• 拖延维护——小问题若不及时处理，将演变成昂贵的大问题。定期检查物业，能及早发现隐患，并维持租客满意度。
• 问题租客——恶劣的房客会严重影响你的生活品质。筛选申请人时要相信直觉，拒绝潜在的麻烦租客。
为自己的未来铺路
大多数人花上几十年支付房租或房贷，却没有攒下任何财富。而“以房养房”的投资者则颠覆了这种模式。他们在持有房产的同时，还能从中获利。
最难的部分并不是找到好房源或管理房客，而是鼓起勇气迈出第一步——即便身边的人都觉得你与租客做邻居是疯狂之举。不过，当你未来成为百万富翁时，一定会感谢现在的自己。
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