【大纪元2025年09月08日讯】上一集和大家介绍了美西、美南的几个大都会的优秀学区，下集我们要到美东看看又有哪些华人多，且顶流的学区，以及它们的房市。
美东地区，我就以纽约都会区、波士顿都会区为主，虽然其它城市也有很多好学区，例如华府都会区、费城都会区，以及北卡三角等，同样有优质学校，和不少的华人比例，但是碍于篇幅，我无法一一介绍。
但不要忘记，最后我还会分析买学区房要避免的坑，这个非常重要！
纽约都会区的好学区
先看纽约都会区，长岛纳苏县（Nassau County）的杰里科联合自由学区（Jericho Union Free School District）是家长圈公认的强区：高中四年毕业率约98%，AP开得很满（含AP Chinese），STEM资源也到位。学生在校就能修PLTW工程课，成绩达标可申请登录为罗彻斯特理工学院的正式大学学分，对申请大学很加分。
区内唯一的杰里科高中（Jericho High）官方说有两百多门课、约27门AP，还有多种大学学分课；想走工程、理科或人文深化，都能找到对口资源，加上竞赛与研究机会多，想冲全国舞台也很有机会。
第二个学区位在威彻斯特县（Westchester County），斯卡斯代尔联合自由学区（Scarsdale Union Free School District）也是著名学区之一。斯卡斯代尔高中（Scarsdale High）毕业率约99%；高中有Advanced Topics（AT）高阶课程体系，强调探究与写作深度，学生也可自愿报考AP考试，学校也提供中文课程。对于想要比AP更开放的高阶课程、看重写作与研讨深度的家庭，特别适合到斯卡斯代尔学区。
再看到新泽西州的艾塞克斯县（Essex County），这里的米尔本镇公立学校（Millburn Township Public Schools）亦是家长喜爱的好学区，长年就是该州的重点学区，尤其在疫情之后，学习复原与数学表现显著，领先全州平均，高于同州同质学区。
2025全美顶流学区房 一次介绍（下集）纽约、波士顿学区房｜购买学区房5大坑要避 9/06/2025
纽约学区房 销售速度走得快
以上三个，算是大纽约地区首选的学区，再分别来看它们各自社区的房价。在杰里科学区，学区核心杰里科市的独栋价位，多在110万–200万以上，成交中位价约131万，年减0.27%；区内豪宅村镇：Muttontown、Brookville、Old Westbury等，常见250万–600万以上的房产。
要特别留意，纳苏县属于全美税负偏高区，据第三方估算，杰里科的中位房产税账单约一年19,844美元，对家庭经济是一项不小的支出。
斯卡斯代尔学区，以斯卡斯代尔镇（Scarsdale）来说，今年7月的成交中位价约210万，年增7.6%，上市到成交约23天，单月成交只有35户。但是该学区，不仅只有斯卡斯代尔镇，还包含边界地带如埃奇蒙特（Edgemont），如果算上这些地方，成交中位价约170万、上市天数约21天。
米尔本镇公立学校的区内房市，以米尔本（Millburn）和肖特希尔斯（Short Hills）为主，米尔本今年7月的成交中位数约128万，年减2.3%，上市中位天数约19天，近3个月平均售价比开价高出7%。
肖特希尔斯成交中位数约225万，年增6.9%，上市中位天数也大约19天，近3个月平均售价比开价高出约6.6%。两个市场都属于“非常竞争”的市场，这是由于这两地都有直达纽约的快车，加上好学区带动刚性需求，还有高比重的独栋房产品，使得中位价维持在高位。
波士顿都会区的好学区
讲完大纽约地区，来看看波士顿都会区，这里也有众多好学区。在之前的“纽约PK波士顿”那集，有说到其实波士顿更有学术气息、教育风气更盛。因此，在波士顿都会区，华人或亚裔居住的城镇里，也有很多优秀学区，但限于篇幅，我们同样只介绍三个。
首先要看到的是莱克星顿公立学校（Lexington Public Schools），学术表现长年顶尖、华裔比例高，亚裔学生约占46.3%，而且家长社群，与学生学术竞赛资源非常活跃。区内的莱克星顿高中（Lexington High）于2025 US News排名是全州第3，全美第118。高中有众多AP课程可供选择，也有多种语言课程可以学习，其中包括中文。
第二个学区是布鲁克莱公立学校（Public Schools of Brookline），全区亚裔约占23%。区内的布鲁克莱高中（Brookline High）在2025 US News全州榜内，排名第28，但在Niche 2025，为麻州排名第5的公立高中，校内同样有很多AP课程和语言课程，同时每年接收约70名国际学生，对国际生支援成熟。
此外，布鲁克莱学区也很靠近波士顿Longwood医疗区，步行生活便利。而且，还有布鲁克莱中文学校（Brookline Chinese School），周末有中文与文化课，亲子活动众多。
第三个看到的是贝尔蒙特公立学校（Belmont Public Schools），亚裔学生约占25%，是一个小而精、学术风气浓的学区，只有4所小学、1所高年级小学（4—6年级），和1所中学、1所高中。其中贝尔蒙特高中（Belmont High）在2025 US News排名全州第9，而且前两年才完成新校舍建筑。
波士顿学区房市热络
来看到三个学区的房市，首先莱克星顿学区就是在莱克星顿市，但是不要以为所在邮区或是地址是在莱克星顿，就以为可以就读，要用官方的Town MapGeo来查实际就读的小学、中学。
莱克星顿市，根据Redfin的数据，今年7月的成交中位价是186万，年增24.2%，成交46户，上市中位天数约16天，多数的成交价还是高于开价。在房市冷冻期，这里仍属于一个相当热门的市场，这就是学区房市的残酷。
在布鲁克莱学区，同样等同布鲁克莱市，7月成交中位价约120万，近一年涨幅约15.9%也相当惊人，上市中位天数约32天。其中，北布鲁克莱以公寓和联排房为主，步行机能强、餐饮商业密度高，是自住与投资的主力带。南布鲁克莱则是多独栋与大地坪住宅（Chestnut Hill一带），有社区感、车位宽裕，但通勤常仰赖开车。
来到贝尔蒙特学区，7月成交中位价约130万，与去年相比减少7.1%，上市中位天数19天，单月成交量28户。独栋房仍是当地房市主力带，2025上半年独栋房成交中位价约175万，公寓或多户型价位落在一百万左右。市内有两站通勤火车通往波士顿。
购买学区房 小心5个坑
以上是本次美东地区学区房的介绍。接着我们要来分析购买学区房的风险，尽管学区房通常升值潜力大、出租容易，但并不是所有的学区房都是好房、都是万无一失，或者说未必适合每一位买家，所以购买之前一样得做好功课，了解自己的需求，和房子的各种状况。
首先要小心的就是就读问题，当家长已经锁定某个学校时，最重要的就是，房子要买对位置，而且不仅如此，还要留意学区边界重划、学校异动，或是碰到新建案大量交屋，造成学位爆满、孩子被改派的风险。不过，现在房市冷，大量新房交屋的这种情况应该不容易发生。
要避免这种坑，就必须查好学区官网边界地图和注册手册，一般学区都会有一个地图网站，输入地址后就能知道在哪一个学校就读；另外，还要检查校董会会议记录，了解学区是否有政策改变，或是询问校方，本年级核定容量与已注册人数多少？过去3年的趋势？与一些特殊课程的名额限制。
家长也最好要有个备案，假如碰到学区名额额满或是突发状况，孩子需要被改派到其它学校，自己能接受的第2、第3选项是哪一个？
第二个坑，和第一个有些类似，一样是要注意就读的资格，因为有些学区对“居住证明”要求严，可能要提供租约、水电、地税单等文件；有些学区对短租、第二屋、亲友地址常不承认，而且有稽核的机制。此外，碰到学年中搬家，学籍如何处理？是否可保留学籍至学期末？是否能以租回（rent-back），或延后交屋衔接注册时间点？这些问题点最好事前都要搞清楚，因为不同学区差别都很大。
第三个坑要小心房产税和保险，因为有可能地税重新估值后大幅增加，也有可能增加地方特别税与学校债，这时候家长的税负就会加重，和当初知道的不一样。另一个是房屋保险问题，近年来天然灾害频繁重大，要特别留心当地的灾害是否有造成保险费跳增，或者甚至被保险公司拒保，最惨的情况有可能导致换学区失败，不得不小心。
第四个坑，要留意高压文化、作业量、竞赛密度是否适合孩子？心理健康资源与辅导比如何？毕竟是孩子在读书，所以选学区最好也要尽量符合孩子的特长和兴趣，不要用强压式教育，以免造成孩子的反弹，明明买了昂贵的学区房，但是孩子住起来却不开心，家长也烦恼。
第五个，买学区房也要小心如果房价明显低于区域均价，但卖家无合理解释，这常伴随隐藏性修缮，不然就是有某种隐藏的缺失，这时候最好和你的买方经纪人搞清楚原因，切勿因为价格偏低，而贪小便宜。
另一种状况是，有时候学区房会出现高溢价，也就是买价被哄抬过高，但是贷款时，银行的估价不到位，这时候买家就必须补差额，要留意手上的现金够不够，如何补足的问题。
为了孩子就读购买学区房，当然还有很多细节需要注意，像是校园纪律与霸凌通报流程？兄弟姊妹优先如何定义？需同址多久？是否提供校车？上下学接送动线、交通安全痛点？等等，作为家长买家势必要操很多心。对于只想投资学区房的人来说，就单纯许多了。◇
责任编辑：李曜宇#
