【大纪元2025年09月14日讯】（John Rampton撰文／大纪元记者吴蔚溪编译）由于房价不断上涨、工资停滞不前以及市场竞争激烈，很多年轻人根本买不起房。对于Z世代（1997年以后出生的人）和千禧一代（1981年至1996年之间出生的人）来说，买房子更像是中彩票，而不是成年生活中的正常一部分。那么，Z世代和千禧一代还有机会圆住房梦吗？
根据投资物业交换服务公司（IPX1031）的数据，今年有63%的美国人买不起房，其中包括87%的Z世代和62%的千禧一代。
尽管新闻标题听起来很可怕，但如果你了解危机的原因，并知道自己能做些什么，就能更好地应对。
为什么会有住房危机
负担不起住房的问题并不是新鲜事。然而，在过去十年里，这个问题急剧恶化。由于多种因素的影响，如今的房地产市场已经成为历史上最具挑战性的问题之一。
房价增长远远超过工资
从1985年到2022年，美国的房屋中位价上涨了423%，而家庭收入只增长了216%。换句话说，房价上涨的速度几乎是工资的两倍。
换句话说，如果房价和收入保持同样的增长速度，那么2022年的房屋中位价应该是261,650美元，而不是433,100美元。
自2000年以来，房价进入了爆炸式增长阶段，差距变得更大。在过去20年里，房屋中位价上涨了162%（从165,300美元涨到433,100美元），而收入只上涨了78%（从41,990美元涨到74,580美元）。因此，在21世纪的大部分时间里，房价的涨幅是工资的两倍多。
如果房价自2000年以来，按和收入相同的速度上涨，那么今天的房屋中位价应该是294,000美元左右。
与此同时，住房负担差距也创下了新纪录。2022年，独栋房屋的中位价是家庭收入中位数的5.6倍，这是自1970年代初以来最糟糕的比例。与几年前相比，这一数字大幅上升，主要原因是新冠疫情引发的房价飙升。
住房供应少 但需求很大
由于2008年金融危机，新房建设大幅放缓。在经济大衰退期间，房屋库存很低，建筑商变得谨慎，投资者则大量买下被银行收回的房产。等到千禧一代准备买房时，房源已经不够了。
随着Z世代进入同一房屋市场，他们面临更加激烈的竞争。这竞争来自：
• 其他首次购房者；
• 正在缩小住房规模的婴儿潮一代；
• 投资者和公司购买独栋住宅作为出租房。
由于住房供应紧张，出现了竞价战，房价随之上涨。
学生贷款削弱了购买力
许多千禧一代在“大衰退”（Great Recession）期间或之后毕业，而Z世代则在经济不确定的时期进入职场。两代毕业生平均背负着约38,000美元的学生贷款债务。
根据Empower的调查数据，Z世代参与调查者平均每月需支付526美元的学生贷款，远高于其它所有年龄段平均284美元的月供。
此外，到2025年，近三分之一的借款人将面临更高月供，超过一半（56%）的借款人将难以储蓄或投资。
通货膨胀和利率上升
2020年和2021年的抵押贷款利率处于历史低位，导致需求激增。随着2022年通货膨胀飙升，美联储加息，虽然价格保持不变，但这导致每月购房花费翻了一番（在某些情况下甚至翻了三倍）。
如果一套30万美元的房屋在2021年的利率为3%，那么每月本金和利息的花费约为1265美元。如果利率为7%，那么同样的房屋每月的花费超过2000美元。
代际财富差距
婴儿潮一代和X世代的购房者在80年代和90年代可以以低得多的房价收入比购买房屋。随着他们资产净值的增长，他们获得了财务优势。虽然首付补助使一些年轻买家受益，但对于那些没有世代财富的人来说，竞争环境并不公平。
对年轻一代的情感冲击
金钱并不是一切——住房关系到人生的重要节点和稳定感。当你无法买房时，你可能会：
• 推迟结婚和家庭计划；
• 和上一代相比时产生失败感；
• 高昂的租金让人无法存钱。
由于这些挫败感，一些年轻人开始质疑，拥有住房是否真的值得。
你可以做什么：Z世代与千禧一代的应对策略
虽然房地产市场很艰难，但买房或建立长期稳定生活并非不可能。以下是一些战略性的方法。
重新设定目标：拥有住房不一定是最终目标
现在在理想社区买一栋独立屋可能不现实，但你可以考虑以下几种替代选择：
• 公寓或联排别墅：通常更实惠，维护成本较低；
• 多户型住宅：你可以自住一户，出租另一户，用租金来抵消房贷；
• “入门房产”：购买较小、较旧的房子，逐步翻新。
即使这不是你永久的家，进入市场也能帮助你累积资产。
加强你的财务状况
如果你想在开始购房之前提升购买力，可以采取以下措施：
• 通过偿还高利息债务来降低负债收入比；
• 提升信用评分，即使只是提高20分，也能获得更好的贷款条件；
• 积极存首付款，即使这意味着近期需要做出一些牺牲；
• 如果计划未来买房，可以考虑设立自动转账储蓄。
有计划地建立首付款基金
对33%的千禧一代购房者来说，存首付款是买房过程中最具挑战的部分。但如果有明确计划，这个问题是可以解决的。
• 开一个专用账户，把首付款和日常开支分开。开设高收益储蓄账户能让资金增长更快。最好设置从支票账户自动转账到“未来住房基金”；
• 制定切实可行的时间表。根据目标买房时间，计算每月需要存多少钱。额外的钱还能用来还债和提升信用分数；
• 尽量削减开支。小的节省积少成多。比如减少外出就餐、取消不用的订阅、推迟大旅行。如果在租房，可以考虑缩小房型或暂时搬回父母家，这会有很大帮助；
• 利用意外收入。退税、工作奖金、现金礼物都能加速储蓄。
了解首次购房援助计划
联邦、州和地方的项目可以帮助支付首付款、过户费或提供优惠贷款条件。例如：
• 联邦住房管理局（FHA）贷款：首付最低可达3.5%；
• 美国退伍军人事务部（VA）贷款：符合条件的退伍军人可免首付；
• 各州补助：符合条件的购房者可获得5,000至20,000美元的援助。
提前研究一下是值得的——你可能获得比预期更多的帮助。
房屋“黑客”策略
通过“房屋黑客”，你可以利用住房来创造收入，例如：
• 长期出租一个卧室；
• 使用短租平台（如Airbnb，法律允许的情况下）；
• 把地下室或车库改造成出租单元。
这样，你可以大大减轻房贷压力，并更快积累财富。
扩大选房范围
由于疫情，远程工作变得更普遍，居住选择也更灵活。即使把搜索范围仅仅扩大20～30英里，住房可负担性也会大大提高。可以考虑：
• 二线城市；
• 农村或郊区；
• 尚未完全开发的有潜力社区。
当暂时还无法买房时
即使现在条件不允许，你仍然可以在使当前生活稳定的同时，为未来的购房做好准备。
协商租金
多数情况下，房东更喜欢稳定的租客，而不是频繁更换租客带来的风险和成本。你可以尝试：
• 签更长期的租约以换取较低租金；
• 主动承担一些小维修；
• 预付几个月房租以获得折扣。
合住安排
合租不仅仅适合大学生——它能大幅降低开支，帮助你增加更多储蓄。
投资其它渠道
当你暂时买不起房时，可以考虑把储蓄投资于指数基金、不动产投资信托（REITs）或高收益储蓄账户。这样资金能持续增值，而不是闲置。
长期解决方案（超越个人层面）
住房危机不仅仅是个人财务问题，还需要政策和文化层面的调整。虽然你无法同时影响所有因素，但了解它们有助于推动改变。长期解决方案包括：
• 改革城市分区法规，允许更多多户型住房；
• 提供激励机制，鼓励新建住房，尤其是可负担住房；
• 规范大机构投资者购买独栋住宅的行为；
• 学生债务减免将提高住房可负担性；
• 提高公众意识，支持友好住房的政策和组织，推动这些变化实现。
结语
由于数十年的经济变动、政策决策和市场动态，Z世代和千禧一代买房的难度越来越大。
尽管制度存在缺陷，但个人仍然有多种选择。在这个艰难的市场中，你仍然可以通过了解原因、创造性地制定住房策略，以及利用一切可用资源来实现拥有住房的目标。
无论房地产市场如何，你的准备、策略和韧性都在你的掌控之中。
原文：The New American Dream: Why Millennials and Gen Z Can’t Afford Homes刊登于Due博客网站。
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