【大纪元2025年09月15日讯】本次我们不得不聊一聊房贷利率了！相信有在持续关注利率的读者，应该有被近日利率下降的幅度惊吓到了吧⋯⋯又或者你早就预料到了呢？还是你还没跟上进度呢？不管如何这次我就来和大家探讨，为何利率会出现下跌？还有可能继续下降吗？可能有几种趋势？
为何现在利率出现下降？
首先来看《每日抵押贷款新闻》首席营运长马特・格雷汉（Matt Graham）周五在X的一篇贴文中表示：“许多贷款机构给出的利率，都比去年十月份的利率6.125%更优惠”，他更直言今天许多贷款机构的报价，将达到5%以上。换句话说，如果在今年九月份申请贷款，我们有可能拿到五到六之间的利率！
这是怎么回事呢？为何房贷利率会一下子跳崖呢？
在我9月11日截稿前的一周以来，30年固定利率平均值，降至6.35%，为近一年低点，也是近一年来单周最大跌幅（-15个基点）。《每日抵押贷款新闻》在9月11日的当日，30年固定利率平均值为6.27%，但是仍是比一年前的同期，增加0.16%。
我们先说结论，现在利率大幅下降有四大原因：首先因为现在10年期美债殖利率走低，而且市场押注美联储马上9月份就会降息，加上劳动市场转弱，连同抵押贷款证券（MBS）收益率下降，导致这次房贷利率跟着下滑。
一、公债殖利率回落。30年房贷利率，通常以10年期美债为基准加上风险溢价；近期10年期殖利率下行，直接拉低放款利率。这波下行主要来自市场对经济走缓，与政策转向的定价。
二、市场预期Fed将降息。国际货币基金组织（IMF）也公开表示，美联储有空间降息，投资人预期9月会议可能降1码（0.25%），带动长天期收益率走低。虽然美联储不直接决定房贷利率，但会透过债市影响定价。
三、就业数据转弱。8月非农就业仅新增2.2万个岗位，失业率升至4.3%；在截至9月6日的一周，首次申请失业金人数也增加至26.3万人，为近四年的高点。这些都加深了“经济降温、利率下行”的预期。
另外，阿波罗全球管理公司首席经济学家托尔斯滕・斯洛克（Torsten Sløk） 在近日的一份报告中指出，受关税影响行业的就业增长为负值，而未直接受关税影响的行业的就业增长正在下降，但仍处于正值区间。
四、房贷证券利差（MBS–美债）略为收敛。现在市场波动下降时，放款机构与房贷债券投资人要求的风险溢价会回落，让房贷利率更贴近美债基准。
只是最新的8月份消费者价格指数（CPI）同比上涨2.9%，高于7月份的2.7%，这给降息又卡了一道关，所以会不会到时候9月份又不降息了呢？
利率下来了！但不是Fed说了算：房贷利率其实看这个市场｜教你拿到好利率｜今年房贷利率三种趋势｜ 9/13/2025
不过，现在市场风向偏向“9月一定降、年内再降一次”：路透对经济学家的最新调查，多数预期9月17日会先降1码，且年内至少再降一次；例如美国银行的基线就是“9月+ 12月”。高盛（Goldman Sachs）在今年7月也公开写过：“9月、10月、12月各降25个基点”。
观察9月11日的FedWatch工具，9月降息25个基点的概率高达92.5%，10月再降25个基点的概率是80.2%，12月是75.2%。
另外，Redfin的经济研究主管陈昭（Chen Zhao）也表明，由于失业保险申请人数的大幅增长，盖过了通胀报告显示CPI上升的影响，抵押贷款利率将略有下降，从而增加了美联储在未来几个月进一步降息的可能性。
该经济学家还认为，通货膨胀虽然正在加剧，尤其是对关税敏感产业，但这种加剧的速度仍较缓慢，联准会将继续忽视它，认为货币政策不需要做出反应。
既然多数专家都认为现在的经济环境，美联储会降息，而且会持续降息，那对房贷利率而言也会继续下滑吗？
房贷利率有哪些趋势？
远的不说，我们就说到今年底房贷利率大概会出现哪些变化？第一种可能是“缓步下行或区间震荡”，第二种是“加速下探”，第三种是大家都不想看到的“回弹”。
第一种的情况“缓步下行或区间震荡”，30年固定可能在6.1%–6.6%区间，是目前概率最高的。首先如果美联储于 9/16–17会议小幅降息、就业与通膨继续温和，10年美债围绕约4%；房贷证券利差高位小幅回落。多家机构对2025年底的中位预测，仍在6字头中段。
第二种“加速下探”是最乐观的情况，利率可能在5.8%–6.1%，但这种情况的概率偏低，条件要有两次降息，核心通胀连续走弱、10年美债下探至3.7%–3.9%，房贷证券利差回到更接近均值，这样一来房贷利率就有机会大幅降温。这种情况也不是不可能，因为刚刚有说到，现在很多专家、机构，都纷纷预测降息次数将可能不只有一次，甚至有三次。不过要注意这不是构成利率大幅下降的唯一条件。
第三种“利率回弹”，当然是大家都不乐见的，但是还是有这样的概率。条件可能是，通胀意外回温，或财政／期限溢酬推高10年美债至4.4%以上，同时房贷证券需求疲弱、利差扩大。另外，也有可能经济数据的波动，导致今年降息仅有一次，让房贷利率的降温失去动力。
需要观察这些数据
这些情况的变动，我们需要观察接下来的“联邦公开市场委员会（FOMC）”的声明，与点阵图，这将直接牵动长端殖利率。开会的日期分别是9/16–17、10/28–29、12/9–10。当然，还有每月中旬发布的CPI数据、每月底发布的个人消费支出物价指数PCE。
还要更进阶的话，房贷证券利差也是一个值得观察的种点，其实房贷利率是等于10年期美债殖利率 +“两段利差”。这里指的两段利差，一个是机构房贷证券（MBS）收益率 − 同期无风险基准（常用10Y美债）。所以，若10Y美债殖利率= 4.0%，总利差= 2.3%，两者相加就能算出房贷利率约等于6.3%。
所以，假如在10Y殖利率不变下，若总利差收敛0.3%，房贷就大约是6.0%。在假设10Y殖利率再降0.3% 且利差又收敛0.2%，那么房贷就会来到5.5%附近。因此，在殖利率和利差同步下降情况下，房贷利率的下降更为显着。
当我们如果看到新闻报导“10年期下跌，但房贷不动”，多半就是利差在扩大。
现阶段如何拿到较低利率
那么在现阶段，如何把房贷利率降到更低？想拿到5字头利率可能吗？我来教大家几个方法，或许可以帮助您尽可能降低利率。
第一、货比三家。如何比较呢？我们可以把以下几个申贷条件都一致化：同一锁定天数、同一点数（points）、同一贷款比例（LTV）或债务比（DTI），用这些条件去比较三家银行的利率，找出最优惠的房贷。
其中贷款比例当然是越低越好，每降一个LTV档，常能换到更好的报价，但也要视自己的财力而定；债务比例则是要确定自身有哪些债务，通常多数传统方案小于或等于43%最稳。
想要降低DTI，比较快的方式就是清偿一些小额分期或是车贷；还有，降卡债利用率也是一种有效方式，让整体利用率维持在1%–9%，还有在结账日前先还款到目标余额，而且要避免关掉高额度的老卡。
第二个，可以购买点数用来降低利率，尤其在现在买方降温情况下，可以跟卖方或建商谈判让利额度，优先拿来买贷款点数，用来降低头几年的利率，或是一次性降低。
第三是利率的锁定策略，尽量用30天锁定，而非60天锁定；避开重大数据或会议前一天锁（CPI、非农、FOMC）。能拿到“一次性浮降float-down”的条款更好。
所谓的“float-down”是一种降息保障条款，在你已经锁定利率（rate lock）之后，如果市场利率在成交前继续下跌，float-down允许你一次性把已锁利率调低到当天的“再议价”利率，让买家能够兼顾锁定，也不会在利率更下跌时吃亏。但通常这个条款只能使用一次，而且有使用的门槛，详细情况都要向放贷银行询问清楚。
房市将解冻吗？
最后，虽然市场都预期降息即将开始，很可能会推动房贷利率下降，但是摩根士丹利却给出一个比较消极的预测。他们认为有意购屋的人不应期望9月的降息会大幅改善购屋环境，因为降息不足以降低抵押贷款利率并加速买家活动。
摩根士丹利的全球研究主管凯蒂・休伯蒂（Katy Huberty）表示，尽管摩根士丹利的分析师预测到，2026年底利率将降低150个基点，但其美国房地产市场策略师仍认为不太可能降低抵押贷款利率。此外，该分析师指出，即使降息能够降低购屋者的借贷成本，“锁定效应”仍将是一个问题。超过60%的未偿还抵押贷款利率低于4.5%。
不过同时，借贷活动正在回升。抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，截至9月5日当周，抵押贷款申请较前一周跃升9.2%，再融资活动较前一周增长12%，较去年同期增长34%。因此，当前利率的下降，还是能起到较大的作用，如果借款人能够获得6%以下的抵押贷款利率，这将比5月有巨大的改善，当时的利率高于7%。◇
责任编辑：李曜宇
